Bed and Breakfast in Le Marche (Marken, naast Toscane en Umbrie) Italie

Een huis kopen in italie   Lees hier onze avonturen

 

I am about to buy a house in a foreign country. Zo begon het eerste boek over wonen in Italië dat wij ooit lazen (Under the Tuscan Sun). Toen wij later toevallig een lezing van de schrijfster van dit boek, Frances Mayes, bijwoonden in Cortona, begon zij haar verhaal op precies dezelfde wijze. Het duidelijke zuidelijke Amerikaanse accent waarmee ze deze zin uitsprak, behield ze helaas ook in haar Italiaans, waardoor wij ons beeld van haar als voorbeeld voor alle buitenlanders in Italië moesten aanpassen. Deze zin gebruiken wij sindsdien vaak te pas en te onpas, maar toen wij deze zin voor het eerst lazen, hadden wij nog geen idee van de werkelijke betekenis ervan. Wij hadden er nog geen idee van hoe gecompliceerd en energierovend een huis kopen in Italië kan zijn.

De zoektocht

Op zich hoeft het vinden van een ideaal huis niet enorm lastig te zijn. Het hangt er natuurlijk van af hoeveel eisen en wensen er zijn. Maar wij hebben gemerkt dat er eigenlijk voor ieder wat wils is. De zoektocht hoeft ook niet al te lang te duren. Vorige zomer hadden wij al een geweldig huis gevonden op de eerste trip met de eerste makelaar. Dat kostte dus maar één dag. Dit jaar duurde het zoekproces vier weken, maar dat kwam voornamelijk door de sneeuw, onze hoge verwachtingen na vorig jaar en het grote zoekgebied (de hele regio Le Marche). Het zoekproces is ook niet vervelend. Italiaanse makelaars krijgen percentages van zo’n drie tot vijf procent, wat veel meer is dan in Nederland, maar ze leveren dan ook veel meer service.

Vrijwel alle makelaars besteden ten eerste veel tijd aan het zoeken van huizen. Veel makelaars hebben hiervoor een alom bekende man uit de regio, die iedereen kent en wie iedereen zijn of haar huis gunt. Zelf zoeken is dus niet nodig, wat veel tijd zal schelen, want ook al staan veel huizen leeg, als je na een zoektocht van dorpje naar dorpje naar stad uiteindelijk een eigenaar hebt gevonden, dan zullen ze maar zelden verkopen. Veel huizen zijn eigendom van vele familieleden samen en er is er altijd wel één die tegen een verkoop is.

Ook het kijken op internet is vooral leuk, maar heeft heel weinig zin, want de huizen worden hier niet echt waarheidsgetrouw weergegeven. Daarnaast koop je vooral een huis in Italië voor het uitzicht, de ligging, de tuin en een leuk barretje in de buurt en dat zijn toch echt dingen die je met eigen ogen moet zien. Vaak waren de huizen die wij van tevoren hadden uitgezocht het minst interessant en wist de makelaar veel beter wat geschikt zou kunnen zijn voor ons. Neem dus altijd goed de tijd om je wensen duidelijk te maken en zeg bij elk huis eerlijk wat je wel of niet bevalt (niet te enthousiast natuurlijk want dat kost geld).

Ten tweede rijdt de makelaar je meestal een hele dag rond in een luxe wagen over kleine schitterende weggetjes die je zelf nooit zou vinden en spelen ze voornamelijk gids. Ze moeten natuurlijk eerst hun regio verkopen voordat ze een huis kunnen verkopen. In één ochtend zie je misschien maximaal vier huizen, waarna het tijd is voor een lunch. Als je geluk hebt wordt je dan uitgebreid gefêteerd (wijn en spijs doet verkopen toch?) waarna de reis weer verder gaat. Let op: een goede makelaar heeft meestal 1 specifiek huis in gedachten voor je en zet alles op alles om deze te verkopen. Dit huis zal vaak als laatste na een rij verschrikkelijk vervallen krotten, in een gouden avondzon, getoond worden en zal over al datgene beschikken, waarvan de makelaar de hele dag heeft benadrukt dat het van groot belang is. Altijd zelf kiezen!

Ten derde zal de makelaar voor een mogelijke aankoop veel research en bureaucratisch werk moeten doen m.b.t. o.a. kadaster, burenrecht (agrarische buren hebben altijd het eerste recht op de koop van aangrenzend land), oude schulden, etc. Ook zullen vele documenten vertaald moeten worden (check altijd even of vertalingen wel of niet inclusief zijn).

Een hypotheek

Voor het afgeven van een hypotheek kijken Italiaanse banken naar het inkomen van de afgelopen twee jaar, maar daarnaast willen ze ook een huidig loonstrookje zien. Men kijkt meestal niet naar businessplannen etc, maar alleen naar het huidig inkomen. In principe krijg je tot 70% van de kosten van het uiteindelijke resultaat (hier heb je dus al een verbouwingsbegroting nodig), nooit het hele bedrag. Voor het verbouwen zijn in veel regio's eventueel ook deels subsidies te krijgen. Daar kan je echter nooit van uitgaan, het zou alleen mooi meegenomen kunnen zijn als extraatje. Rentes schijnen best goed te liggen in Italië, maar de looptijd van hypotheken is veel korter. 10 tot 15 jaar is normaal en voor jonge mensen kan deze termijn worden verlengd naar 20 jaar,  maar nooit naar 30 jaar zoals in Nederland. Dit verhoogt natuurlijk de aflossingsdruk en daardoor zijn de maandlasten van een Italiaanse hypotheek best flink.

   

De onderhandeling

Eigenlijk begint het hele circus pas als je voor een huis gekozen hebt. De eerste stap is het ‘reserveren’ van het huis bij de makelaar. De makelaars in Italië  zijn vertegenwoordiger van de verkopende partij en de kopende partij. Ze noemen zich dan ook vaak intermediair en verlenen voornamelijk service voor het bij elkaar brengen van koper en verkoper (letterlijk en figuurlijk) en organiseren het hele proces. Vaak zijn makelaars ook bouwkundig onderlegd en geven advies over de staat van het pand. Als je dit niet geheel vertrouwd is het verstandig ook een onafhankelijke partij naar het pand te laten kijken, maar grote gerenommeerde kantoren gooien niet graag hun naam te grabbel. Het is dan ook verstandig om met andere cliënten van een makelaar te spreken over hun ervaringen, voor definitief met iemand in zee te gaan. 

De reservering van een pand geldt meestal voor een periode van maximaal twee weken. Hiervoor betaal je een bedrag van bijvoorbeeld 1000 Euro, wat de serieuze aard van je interesse aangeeft en waardoor de eigenaar wordt verplicht het huis binnen de vastgestelde periode alleen aan jou te verkopen. Het bedrag geldt slechts als borg, je krijgt het terug als de deal niet wordt geaccepteerd (je kan dus niet zelf op je bod terugkomen, dat kost je 1000 Euro) of het geldt als aanbetaling voor de fee van de makelaar als de deal wel rond komt.

De reservering wordt vaak gecommuniceerd door middel van een officieel bod op papier, waarin je al je eisen duidelijk kunt weergeven. Met dit bod gaat de makelaar naar de verkopende partij en dan begint het wachten. Onze ervaring is dat er veel geduld nodig is bij het kopen van een huis in Italië. Vorig jaar hebben wij na ons bod twee weken niets gehoord en op de dag dat onze reservering afliep hebben wij dus maar zelf gebeld om te vragen hoe het ervoor stond. De makelaar had nog niets gehoord. Nou hadden wij de fout gemaakt om in Augustus te bieden en dan ligt vrijwel alles plat in Italië. Onze reservering werd verlengd en uiteindelijk pas vier weken na ons bod, hoorden wij dat die niet geaccepteerd werd en dat de vraagprijs met 50.000 Euro was verhoogd. Al eerder heb ik aangegeven dat Italianen niet graag afstand doen van een huis en het feit dat wij er voor wilden betalen, maakte het huis alleen nog maar meer aantrekkelijk. Wij hebben ons teruggetrokken en de makelaar ook, het huis is nu toch maar een vakantiehuis van de familie gebleven.

Dit jaar hebben we weer geen goede periode uitgekozen om te bieden: Pasen. Pas op de dag voor het aflopen van de reserveringsperiode hoorden we een eerste reactie op ons bod. Gelukkig, het leek er meteen op dat ze het huis nog steeds wilden verkopen. Ze komen meteen met een heel redelijk tegenbod, eerlijk gezegd nog beter dan verwacht. De eerste ‘dance of joy’ was gepast. Na er een nachtje over geslapen te hebben, zijn wij teruggegaan met opnieuw een gedurfd tegenbod. Vijf dagen later kwam het verlossende telefoontje: ze waren akkoord.

Wij hadden in deze succesvolle onderhandeling het voordeel dat de eigenaren in scheiding lagen. Scheiden is in Italie een alles belhalve makkelijke aangelegenheid, dus zij lieten veel werk aan de makelaar over en hadden waarschijnlijk enige haast bij het verkopen van het laatste wat ze nog aan elkaar verbond. (een sappig detail is dat deze mensen al in de zeventig zijn!) Het is altijd handig om iets over de tegenpartij te weten te komen. Wij hebben veel gehad aan de informatie dat ze dichtbij woonden, maar toch al heel lang niet waren geweest en de hele boel vervallen was (de liefde voor het huis was dus al een tijdje over), dat ze al vrij oud waren (ze deden een heel raar tegenbod, wat ons deed vermoeden dat ze nog in Lires dachten en zo konden we hun waarschijnlijke ondergrens vaststellen) en natuurlijk het feit dat ze in scheiding lagen, waardoor ze misschien wat meer haast zouden hebben.

De aankoop

Nadat ze ons bod geaccepteerd hadden, hadden wij een paar uur het gevoel van ‘die is binnen’, maar zo makkelijk gaat dat niet. Na een periode van drie weken onderhandelen, ging nu een periode in van vijf weken om het voorlopige koopcontract, de Compromesso, rond te krijgen. En dat is nog snel, want wij hadden natuurlijk geen baan en konden er dus fulltime mee bezig zijn. Deze periode is nog steeds heel onzeker, want geloof me, champagne smaakt pas goed als er een handtekening van beide partijen op een papier staat. Te vroeg juichen, de huid al verkopen, etc. is nou eenmaal niet handig in deze kwestie.

Het tekenen van de Compromesso was in ons geval een hele zit. Drie en een half uur waren we met de makelaar en de tolk te gast bij de advocate van de vrouw. De man en zijn advocate waren ook aanwezig, een hele delegatie dus. Helaas was nog niet iedereen het over alles eens voordat we daar aankwamen.

We begonnen dus met een discussie van een half uur over het ‘pre-emption right’, het recht van de omringende boeren om het te koop staande bouwland als eerste te kopen. Dit is een ingewikkelde zaak, omdat je al snel drie of vier boeren hebt die het land kunnen kopen voor de prijs die jij in het koopcontract gaat zetten. Omdat je over land 18% overdrachtsbelasting betaald in plaats van 4 of 11% over een pand (hangt ervan af of het je eerste of tweede huis is), zal je er altijd bij gebaat zijn voor het land maar een klein aandeel van de afgesproken verkoopsom in het koopcontract te zetten. Maar omdat je met deze truc weer het gevaar hebt dat de boeren het land graag willen kopen voor zo’n goede prijs, is het een moeilijke afweging. Wij hadden het geluk dat er één boer al een aantal jaren ons bouwland bewerkte. Deze boer heeft in deze situatie als enige het recht om het land te kopen, hij heeft er als het ware meer recht op. Onze boer was gelukkig niet geïnteresseerd in ons stukje land en wilde dit ook wel bij de notaris verklaren, zodat wij een vrij lage prijs voor het land hebben kunnen betalen en hierdoor overdrachtsbelasting hebben uitgespaard. 

Gelukkig hebben wij wel kunnen bedingen dat we vanaf het tekenen van de Compromesso de toegang tot het huis zouden krijgen om met het opknappen van het huis en de tuin te beginnen. Meestal krijg je pas de sleutels in handen bij de daadwerkelijke overdracht, de Notarial deed of Atto. Hierbij hebben we handig in kunnen spelen op de groene vingers van de gemiddelde Italiaan die precies weet wanneer gras gemaaid en bomen gesnoeid moeten worden. Dankzij de bomen konden wij meteen na het tekenen van de Compromesso aan de slag.          

Na twee maanden, precies op de uiterste datum die in de Compromesso was vastgesteld, hebben we de echte overdracht kunnen tekenen. Dit was eigenlijk veel minder spannend, want tegen de tijd dat je het huis echt koopt, is alles van voor naar achter gecontroleerd. Zo waren wij er zeker van dat er geen onjuiste gegevens in het kadaster stonden, dat er geen schulden meer op het huis rusten, dat er geen enorme verborgen gebreken waren (we woonden er al twee maanden) etc. De Atto is vooral een gelegenheid met veel handtekeningen en handenschudden. En daarna natuurlijk een heerlijke Prosecco om het te vieren!

Boek hier voordelig een B&B in Italie
Plaats

Check in:
Check out:
# Personen
# Kamers

NB: Bij gebrek aan B&B's worden in sommige plaatsen alleen hotels aangeboden.